泡沫下的房价调控很危险

上文《房价调控是走钢丝,稍有不慎就会引发第二轮金融危机》写好之后,引起了张马丁跟一位网友的争论,这位朋友说:“纯粹扯淡的论调!美国金融危机是次级贷款,我们这边的银行大部分是优质贷款,银行在贷款发出之前已经做了充分评估!不要把次级贷和标准银行贷款混淆!”并给我讲了标准贷款和次级贷的区别,让我受益匪浅。

但我不改论点,仍然认为房价调控是很危险的事。主要在于是在泡沫下的调控,谁也不知道泡沫会何时破,怎么破。

目前房地产是泡沫下的投机产业,是基于预期的产业。人们认为未来是升值,就会买入,未来会跌,就会卖出。目前人们的预期是会升值,但一旦中央显示强大决心,那么人们的预期就会反转,观望和卖出是主流。

而在中国,房地产是一个投资市场,即很多人买了房是为了投资投机,而非居住,因此,预期对房地产的作用更加明显。如果预期会跌,那么这些盘肯定首先放出。如果投机性住房占比很大,那么将对房价构成严重冲击,房价狂跌,甚至使之破盘。

房价下跌,有人说中国刚需强大,会接盘。张马丁认为不会,买涨不买跌,是中国人的特点。越跌越不买。此时的“刚需”就会成为“刚虚”。

房价下跌又无人接盘,于是又一轮的加速下跌。此时,各种问题就来了:

地产商这边,卖不动房子。银行的贷款还不了。呆帐坏帐必劲升。银行的压力可想而知,然而这不是全部,消费者这边,问题可能更大:

如果房子是100万买来的,贷款70万,还需还款70万,此时,房子已经跌到了市值60万,你说人们还会还款吗?从经济角度考虑当然不还了,即使有钱也想方设法的不还了,房子收回去好了。如果继续还款的综合成本大于维持房产的成本,那人们就不会继续还款。这样的情况去年在深圳已经出现过了。如果抱同样想法的人很多,法不责众,银行还能追究谁的责任呢?

还有,说中国的住房贷款是优质贷款我也深表怀疑。目前房价一直上涨看不出问题,在房价下降通道,优不优质很难讲。

虽然中国不是次级贷,但是房价下跌带来的影响却是跟次级贷相同的。标准贷跟次级贷的确不同,但在房价下跌的情况下,标准贷也可以转化为次级贷。

在房地产商和消费市场两方面的夹击下,银行也只有倒闭或者国家注资了。

总之,房地产在中国经济中的角色过于重要了,说绑架不为过,牵一发而动全身,处理好房地产是经济政策的重中之重。而房地产本身,在泡沫和投机盛行的状态下,目前的关键在于“预期”,预期一旦反转,意味泡泡被刺破,则情况将急转直下,想控制都难。影响预期反转的诱因,一方面在于经济政策,另一方面也在于人们对政府的信心。我说调控房价危险,就在于此。国家的政策应该不要一下子就让这预期反转,而是一点点的温和的使之变化,但这很难,所以我说危险。也可能是杞人忧天吧。

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